Hogyan történik az illeték ügyintézés?
Az adásvételi szerződést csak a Földhivatalhoz kell benyújtani, aki azt továbbítja az Adóhivatal felé. A szerződés alapján a hivatal illetékelőleget szab ki, aminek alapja az adásvételi szerződésben szereplő vételár. A végleges illeték kiszabása csak az után történhet, hogy az új tulajdonos tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba véglegesen bejegyezte. A végleges illeték kiszabásakor az illeték hivatalnak jogában áll az ingatlant felértékelni és az illetéket saját értékelése alapján kiszabni.
Vigyázat! Ha a szerződésben „gyanúsan” alacsony összeg szerepel a vételár helyén, vagy a lakáshoz tartozó garázst a hivatal túl olcsónak találja, akkor hajlamos az összeget felkerekíteni.
Mikor kell az ingatlan átírási illetéket megfizetni?
Az ügyintézés sebességét nehéz megbecsülni, területenként változhat, a határozatot 3-4 hónapon belül biztosan kézbesítik. A kézhezvételtől számított 15 nap van a fellebbezésre, és további 15 nap az illeték megfizetésére.
Fiatalok első lakás vásárlása
A 35 év alatti fiatalok első lakásuk vásárlásakor kaphatnak illetékkedvezményt. A lakásvásárlási illeték 50 százalékát, de legfeljebb 40 ezer forintot elengednek. A kedvezmény csak nyolcmillió forint ingatlanértékig jár. Nem egy nagy összeg, de azt gondolom egy fiatalnak ez a 40.000Ft is számít.
Egy éven belüli eladás és vétel esetén járó kedvezmény
Ha a lakásvételt és eladást egy éven belül bonyolítod le, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének a különbözete.
Vagyis, ha nem csak vásárolsz, hanem értékesítesz is lakást, akkor az újonnan vásárolt és a régi lakás különbözete után kell az illetéket megfizetni.
Az közömbös, hogy a vásárlás vagy a vétel történt előbb. A lényeg, hogy az eladás és a vétel között egy évnél több idő ne teljen el.
Ha te mint vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárolsz, illetve értékesítesz, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.
Nézzük meg egy példán keresztül:
Eladtad a lakásodat 12MFt ért és egy éven belül megvásároltad az enyémet 13,9MFt-ért.
Akkor az ingatlan átírási érték alapja a kettő különbözete lesz, vagyis 1,9MFt.
1,9MFt után fizetendő illetéket 80.000Ft
Azért ez jelentős kedvezmény a 13,9MFt után fizetendő 476.000Ft-hoz képest.
Amennyiben a vásárolt lakás olcsóbb, mint az eladott, akkor is a különbség után kell illetéket fizetni!
Ezeket a kedvezményeket kérni kell a Hivataltól. Ha nem kérik, a hivatal nem foglalkozik vele.
Ingatlan adásvételhez kapcsolódó, adók, adókedvezmények, adó-visszaigénylés
Személyi jövedelem adó (SZJA)
Amennyiben egy magánszemélynek ingatlan értékesítéséből jövedelme szármázik, úgy ez a jövedelem adóköteles. Az adó mértéke 2011. január 1-től 16%. (Korábban 25% volt.)
Hogyan számolható ki az ingatlanértékesítésből származó jövedelem?
A teljes bevételből (vételár) levonjuk a kiadásokat. Nem minden kiadás vonható le!
Levonható kiadások:
- a megszerzésre fordított összeg, vagyis a régi vételár
- a megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (például megfizetett illeték),
- az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (Például a fűtés korszerűsítése, komfortfokozat növelése, tetőtér beépítése, kerítés építése. Nem számolhatók el a karbantartással és állagmegóvással kapcsolatos költségek, mint például a festés, vagy a burkolatcsere. Állagmegóvó felújítás költsége akkor számolható el, ha a számla az értékesítést megelőző 24 hónapon belül lett kiállítva és a számla összege magasabb, mint a lakás eladási árának 5%-a. )
- az ingatlan eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (például a hirdetések díja).
Természetesen csak számlával igazolható költségek vehetők figyelembe ezért ezeket, a számlákat érdemes eltenni.
Adókedvezmények
2008-tól megszűnt az a lehetőség, hogy ha ingatlan eladásából származó jövedelmét saját, vagy egyenes ágbeli hozzátartozója lakáscéljára fordítja, akkor nem kell az adót megfizetnie.
Ezt a kedvezményt már csak abban az esetben vehető igénybe, ha
Ha az átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel.
Viszont ez a férőhely bármely EU tagállam területén lehet.
Ezt a kedvezményt, az értékesítést követő első és második évben lehet figyelembe venni.
A lakáseladásból származó jövedelem továbbra is csökkenthető!
A csökkentés alapja a vásárlás és az értékesítés között eltelt idő.
A szerzés évében és az azt követő évben a jövedelem 100%-a adózik.
A megszerzést követő második évtől a jövedelem 90%,
harmadik évtől 60%,
negyedik évtől 30%,
ötödik évtől 0% után kell az adót megfizetni. Vagyis a szerzést követő ötödik évtől az ingatlanok adómentesen értékesíthetők.
A szerzett jogok nem sérülnek!
Ha 2008 előtt értékesítetted lakásodat, akkor rád az akkor hatályos jogszabályok vonatkoznak. Ez azt jelenti, hogy ha 2008. május 20-ig az így szerzett jövedelmed te vagy egyenes ági rokonod lakásvásárlásra fordítja, akkor ez után a jövedelem után nem kell adót fizetnie. Ha 2008. május 20. után de a jövedelem megszerzését követő 60 hónapon belül vásárolsz lakóingatlant saját, vagy közeli hozzátartozód részére, akkor a 2008. május 20-án befizetett ingatlan értékesítésből származó jövedelem adója visszajár, ezt a soron következő adóbevallásban visszaigényelheted.